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バリ島 不動産のご購入

バリ島に長期滞在・移住をする場合は、不動産の購入も考えますよね。
バリ島では、プール付高級ヴィラが、日本よりも安価で販売されています。
しかし、日本とインドネシアでは不動産売買に関する法律が全く異なり、多くの日本人が問題を抱えているのも事実です。
不動産のご購入には、最も注意が必要となります。

Q: 外国人でも土地を購入できますか?
答え: NOです

インドネシアでは、外国人(法人を含む)の不動産所有は認められていません。
外国人は、不動産の各種「権利」等を取得することで、所有に近い形を作り出し、権利を主張することが可能です。

所有権(hak milik)

所有権(hak milik)とは、個人で土地を所有する権利のことです。
所有権を取得することができるのは「インドネシア国籍者のみ」となり、外国人は取得することができません。
また、法人は国内外資本にかかわらず、所有権が設定された土地を有することはできません。
外国人の配偶者を持つインドネシア人についうても、「結婚契約書」を作成することで、所有権の取得が可能となります。

ここでアドバイス!
インドネシア人と結婚の予定で、婚姻前に日本人がお金を出し、インドネシア人(結婚相手)名義で土地を購入する場合は、是非「婚前契約書」を作成することをおすすめします。
離婚時に複雑にならないためにも、婚姻前に土地の財産分与方法など決めておくと良いでしょう。


使用権(hak pakai)

使用権(hak pakai)とは、個人所有権の土地を使用する権利のことです。
使用権を取得できるのは、「インドネシア国籍者」、「インドネシア法人PT(PMA)」、「インドネシアに居住する外国人」となりますので、外国人でも取得が可能となります。
使用権には有効期限があり、個人所有権者の土地の使用権は、最長で25年となり延長はできません。
25年後に権利を失う、それでは資産価値が小さい、と思われるでしょう。

ここでアドバイス!
もし、信頼できる使用権取得の権利者がいる場合、25年経過する前に権利を転売してください。
転売することで、さらに最長25年の使用権の権利を得ることができます。
その後、さらに25年経過する前に、権利を買い戻しましょう。
このような転売を繰り返せば、半永久的に使用権を確保することが可能となります。
使用権とは、権利形態の名称であり、単なるリースや賃貸契約を表すものではありませんので、外国人はこの使用権で、所有権とほぼ同等の土地使用の権利を持つことができます。
※使用権の土地価格は、通常の販売価格(所有権)と同等価格で取引がされます。

外国人には、「所有権」を持つ権利がないため「使用権」に変更しなければなりません。

建設権(hak guna-bangunan)

建設権(hak guna-bangunan)とは、国有地・個人所有権の土地の上に建物を建設し所有する権利のことです。
建設権を取得することができるのは、インドネシア国籍者、インドネシア法人PT(PMA)となります。
建設権にも有効期限があり、最長30年、さらに20年の延長が可能となります。
土地に権利がない場合も、建設した建物に権利を付けて、主張することが出来ます。

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